本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 邱永芬
编辑 | 柴华
10月28日，新华社发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）。
针对未来五年的房地产市场发展，《建议》提出推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。
房地产市场在经历了四年多的调整后，未来五年发展趋势如何？南都湾财社记者采访了业界机构及多名业界专家进行解读。
预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间
中指研究院指出，对比“十四五”规划建议，“十五五”规划《建议》中对创新、保障、科技、高质量、风险等关键词的提法增加，关于“民生”“房”的提法分别增至12次和13次，与房地产有关的内容出现在多个战略任务中。
中指研究院指出，本次《建议》进一步强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，表明实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等依然是“十五五”时期重点落实的政策方向，围绕规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策（包括居民端和企业端）等有望进一步落位。
当中“因城施策增加改善性住房供给”为首次提出，这进一步强调针对城市特点落位政策举措，根据居民对改善型住房的需求差异，供给上要求更加精准匹配，根据地方需求特征精准增加供给或将是“十五五”时期住房供给的一大特点。
2020年，实施城市更新行动首次写入五年发展规划，从“十四五”规划《建议》的“实施城市更新行动”到“十五五”规划《建议》的“大力实施”，城市更新也进入新的阶段。中指院认为，《建议》在“加快完善要素市场化配置体制机制”中提出“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”，相关工作或逐渐进入落地阶段，对于城市更新也将产生积极支撑，未来发挥财政资金的引导与托底作用，通过构建新型投融资模式，鼓励市场化、长期资金进入，引导多方参与，同时创新政策体系，突破体制机制障碍，均将有利于破解当前城市更新面临的核心难题。
此外，与“十四五”规划《建议》中“促进住房消费健康发展”不同，本次《建议》在“大力提振消费”中明确指出要清理住房消费不合理限制性措施，一方面位置提前，体现提振消费的重要性，另一方面，提法上也更加聚焦。当前在住房消费领域依然存在不合理的限制性政策，“十五五”时期，预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏。
值得注意的是，本次《建议》关于“风险”的提及次数增加，“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”写入五年规划《建议》，整体延续近几年提法（二十届三中全会提出“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”），可见防范化解房地产风险将在“十五五”时期延续，房地产风险仍是中央关注的重点之一。
楼市启动重磅重构进程，从高周转到高质量
华南城市研究会常务副会长姚育宾指出，“十五五”规划，历史性地将“推动房地产高质量发展”单独列为核心任务进行重点阐述，体现中央高度关注房地产战略部署，意味着楼市启动重磅重构进程。同时，结合规划提到的增强区域发展协调性、促进区域联动发展、优化国土空间发展格局、深入推进以人为本的新型城镇化等相关条款，共同勾勒出中国房地产发展全新范式，从普涨时代高杠杆、高负债、高周转的 "规模驱动" ，向优化时代的重品质、重运营、重稳健的 “质量驱动” 。
姚育宾认为，此次“十五五”规划房地产不再是孤立的行业，而是“区域协调+国土空间+新型城镇+人居优化”多维整合的顶层设计，转化为国家区域战略、国土空间规划和人本城镇化的重要载体，通过房地产行业高质量发展，能够更好促进各大区域协同，推动省级政府建设用地自主统筹，激活要素市场，加速实施城市更新，为产业升级打开新增量空间，住房保障体系优化，提升民生福祉。这一变化也将促使房企通过区域聚焦与模式创新重塑竞争力，快速适应政策导向、精准捕捉市场需求、持续提升技术能力，借助区域协同发展与新型城镇化的推进，在城市更新、绿色建筑、智慧社区等诸多领域开拓契机，重构房地产市场格局，抢占行业转型升级红利。
改善性住房在“十五五”阶段迎来历史机遇期
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“十四五”时期房地产发展出现了深度调整，在“十五五”规划中，最先表述的是“加快构建房地产发展新模式”，这表示“十五五”时期，加快房地产发展新模式的构建是第一任务，当中围绕商品房尤其是商品住宅落实制度，完善和优化，是房地产发展新模式的核心内容，有利于促进住房消费的释放。
严跃进认为，“十五五”是改善性住房供给的全面发力阶段，各地应重视这个历史机遇期，根据市场需求来因地制宜推进产品的供给，促进改善性住房产品“经济合理、品质提升”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这几年，随着各地打造高品质住宅，改善型住房供给更是明显增加。但改善型需求群体潜力虽大，现实需求可能受收入、就业、卖旧买新节奏、及楼市预期的影响非常大，新房去化周期也在拉长。因此，“十五五”提出因城施策，供给量大的片区要结构性地收缩，需求潜力大的，要通过以需定供来释放。
严跃进指出，《建议》把“房屋全生命周期安全管理”制度作为单独一句进行表述，既和房屋市场面临存量房的时代有关，也和持续做好民生工作有关系。“十四五”阶段曾发生燃气管道爆炸、电瓶车自燃、海景房小区遭遇台风、部分小区出现洪涝等房屋安全事件，在今年，各地积极推进住房保险的系列工作，部分房企也积极投保，对于房屋体检的工作也在持续推进，都为各地建立房屋全生命周期安全管理制度提供了非常好的支持。
严跃进表示，建议明确完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，这意味着一些城市的住房限制性政策将有非常清晰的退出表。比如，当前很多地方公积金的使用还有限制，即不能“出城”，从而影响了公积金的跨区域使用，这也是一种不合理的隐性的限制，未来该项政策也该清理，真正让公积金资金可以跨区使用，尤其是在城市群都市圈中使用。
长三角、珠三角核心城市群将引领房地产高质量发展
58安居客研究院院长张波指出，推动房地产高质量发展，本质上是从解决住房短缺问题向提升居住品质、促进社会公平的战略升级。
在完善供给体系方面，《建议》强调要从民生保障角度出发，全面高质量解决居民的住房问题。当下国内居民住房的总量短缺基本解决，但结构性矛盾凸显，大量城市新市民、青年人住房需求长期存在。通过构建 “市场 + 保障” 双轨体系，并结合“以人定房、以房定地”机制，保障人口流入城市住房用地有效供应。
在关注居住品质升级方面，“好房子”就是《建议》强调房地产高质量的重要体现，结合《建议》中强调的科技创新、绿色发展，下一步预计会重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用。科技赋能重塑行业生态，BIM 技术、智能家居、数字化营销等将推动开发、交易、居住全链条效率提升。有序推进城市更新，重点完善社区医疗、养老、托育等配套设施，提升存量住房价值。
张波认为，《建议》将区域发展作为重点内容之一，并强调优化区域经济布局、促进区域协调发展。从房地产来看，下一步核心城市群将引领高质量发展，长三角、珠三角等人口持续流入区域，将通过优化土地供应、完善轨道交通等基础设施，吸引高端人才和产业，推动住房需求向改善型、品质型升级。打破公积金使用地域限制、推动跨区域住房信息共享，促进人口、资金在不同区域间的合理流动。
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